世界のリート(不動産投資信託)を始めるリンク集

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REITのリスクを学ぼう。

生徒:REITのリスクって、なぜミドルリスク・ミドルリターンといわれるのですか?

先生:ものすごく単純に考えると、REITによる投資を行うと言うことは建物の大家さんになることです。
 建物を他人に貸すと、毎月決まった家賃(テナント料)が入ってきます。私達がアパートを所有しているとして、それを誰かに家賃を月○○万円と決めて貸したとすると、景気にはあんまり左右されずに、一定の家賃を、入居者に払ってもらえますよね。
 つまり、こうした家賃(テナント料)は、どちらかというと、景気によって左右されないものと考えられているのです。
 たとえば、財団法人日本不動産研究所のサイトには、全国賃料統計のデータが載っていますが、過去10年の間で、なだらかな動きをしています(※なお、1995年から2004年までは一貫して下落傾向でした。このことには要注意です。)

生徒:株式とは、どう違うのですか?

先生:たとえばトヨタのような会社を想像してみてください。株式の場合は、株式会社が、まず物(あるいはサービス)を売ったりして、まず売り上げをあげて、そこで利益を上げなければなりません。そして、単純にいえば、この利益を上げたときに、はじめて株主に対して「配当」が出せるのです。株価は、各会社が、各年度にどのくらいの利益を上げることが出来るかに大きく左右されます。

生徒:だから株式の方が景気に左右されやすいのですか?

先生:単純にいうと、そういうことになります。
 自動車メーカーを想像すると、年によって、クルマが売れたり売れなかったりします。
 日本で最も優秀な企業の一つである「トヨタ自動車」でさえも、経営は、いいときもあれば、急に悪くなるときもあるというのは、よくご存じですよね。
 たとえクルマが売れたとしても、原材料(鉄の値段、ガラスの値段etc)が高くなると赤字になってしまうということもあります。また消費者側の事情からクルマの売れ行きがどんどん下がっていってしまうときもあります。こうした事情から、株式というのは、大きく上がったり下がったりするのです。

生徒:でも、最近は、株式投信に比べてREIT投信の方が値動きが荒っぽくないすか?

先生:そうですね。
 たとえば日経平均株価やダウ平均といった、平均株価(株価指数)と比べると、REIT指数の方が荒っぽい動きをしています。特に2006年などははっきりその傾向があります。
 この理由は、平均株価というものは、日本(あるいは世界)の多様な会社を含めて、その全体の平均の動きを示しているからなんです。つまり、平均株価は、自動車会社・銀行・鉄鋼メーカー・航空会社など「ありとあらゆる会社」の株式価格の平均なのです。こうした「ありとあらゆる会社」においては、時期ごとに、いろんな業種が景気がよかったり悪かったりします。したがって、上下の波が分散されて「平均株価」としては比較的穏やかな動きをします。(株式に投資するファンドのうち、インデックスファンドといわれるものも、これと全く動きをします。)
 ある時期は、輸出関連の株式がよい動きをしたり、べつの時期には内需関連の株式がよい動きをしたりします。また重厚長大産業の株式が注目されてるときもあれば、IT産業が注目されているときもあります。

生徒:じゃあREIT投信(REIT指数)の方は?

先生:株式のインデックスファンドに投資すると、ありとあらゆる業種に分散することになると説明しましたが、これに対して、REITの場合は、「不動産の大家さんになる」という一つの業種(不動産)にしぼって投資することになっています。したがって、今後、不動産の業界の先行きはよいだろうと、みんなが考えれば、REITの値段はグッとあがりますし、逆の場合は下がります。
 このように、REITに投資するということは、「一つの業種にしぼって」投資しているという側面があります。だから、平均株価(あるいはそれに連動するような株式投信)に比べると、REIT指数(REIT投信)は「値動きの幅が大きくなる」という面があります。

生徒:そういった意味では、リスクがあるんですね。

先生:はい。そういえると思います。ただし、REITには、オフィスビルの大家さんになるものもあれば、ショッピングセンターの大家さんになるものもあり、少なくともそういった意味では、REITの投資先も多様といえば多様です。

生徒:リスクを少なくするためには、どうしたらいいのですか?

先生:一つの手段としては、多くのREITの銘柄を小分けして持つことです。
 さらにいえば、出来るだけ、世界の多くの国の別々のREITに分けて持つと、リスクが減るといわれています。というのも、それぞれの国によって、国自体の景気や、REITの市場動向などが異なりますよね。そのため、別々に持っていると、たとえ1カ国で何か急落することがあっても、その影響を受けることが少なくなるのです。

生徒:そのための投資信託なのですね。

先生:そうです。「REITに投資する投資信託」を買うと、多くの多様なREIT銘柄を小分けして持つのと同じことになるので、結果的に分散投資のメリットを得られるのです。

生徒:他には、何か考えておくべきことはありますか?

先生:アメリカなど一部の国を除くと、REITというのは始まったばっかりの制度です。したがって、そのREIT制度が十分に整備されていなかったり、不正が行う余地が存在したりするかもしれないという事情があります。もちろん日本でもその可能性があります。
 より具体的にいうと、それぞれの国で、REITに対して何か不祥事のようなものが発覚して、それをきっかけに、ガクンとREITの価格が落ちてしまうという可能性がないわけではありません。

生徒:ありがとうございました。

先生:先生も、まだREITについて勉強中なので、他のところで、キッチリこの続きを勉強してください。ひょっとしたら間違っていたり不正確な部分もあったかもしれません。



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lastupdate
07/11/13
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